Nota Grondbeleid Waddinxveen 2026

Raadsvoorstel Zaakkenmerk: 551185 Documentkenmerk: 575742 Onderwerp: Nota grondbeleid Waddinxveen 2026 Datum besluitvormende raad: 14 oktober 2026 Openbaarheid: Openbaar Portefeuillehouder: Femke Vleij Akkoord advies: Juridisch, Financieel Directeur: Merijn Nijhuis Manager: Xavier Leenheer Onderwerp Nota grondbeleid Waddinxveen 2026 Voorgesteld besluit De raad van Waddinxveen besluit: 1. De Nota grondbeleid Waddinxveen 2026 (bijlage 1) vast te stellen en daarmee te kiezen voor dynamisch grondbeleid. 2. De Nota grondbeleid Waddinxveen 2026 in werking te laten treden met ingang van de datum van publicatie. 3. De Nota grondbeleid Waddinxveen 2019 (bijlage 2) inclusief Addendum uit 2022 (bijlage 3), Beleidsregels Afwijkingen Grondexploitaties 2009 (bijlage 4) en Nota winstneming en afroming Grondbedrijfsfunctie Waddinxveen 2007 (bijlage 5) in te trekken na inwerkingtreding van de Nota grondbeleid Waddinxveen 2026. 4. Het college voor twee uitzonderingsgevallen, onder de in de Nota grondbeleid opgenomen voorwaarden, mandaat te verlenen voor strategische verwervingen tot een maximum van € 2.500.000 per transactie, waarbij het college ieder voornemen tot aankoop vooraf bij de woordvoerders sondeert. 5. Een Percentage of Completion-reserve (POC) in te stellen en deze te voeden met de tussentijdse winstnemingen die in het verleden zijn gedaan voor ‘t Suyt fase 2 (€ 760.000), De Dreef (€ 5.000), en Peter Zuidlaan (€ 8.000). 6. De Algemene Reserve Grondbedrijf (ABG) op te heffen en het saldo (na toevoeging aan de POC) van €4.482.046 over te hevelen naar de Algemene Bedrijfsreserve Algemene Dienst (ABAD). Publiekssamenvatting Het grondbeleid van Waddinxveen komt uit 2019 en moet geactualiseerd worden. De druk op de woningmarkt is groot, grond is schaars en de gemeente staat voor belangrijke opgaven om de leefomgeving van Waddinxveen te optimaliseren. Met de nieuwe Nota grondbeleid (hierna ook afgekort tot: de Nota) kiest de raad voor ‘dynamisch grondbeleid’. Dit betekent dat per initiatief op een transparante en zorgvuldige manier wordt afgewogen welke rol de gemeente inneemt (actief of passief). Om deze keuze te maken, staat er in e Nota een zogenoemde ‘routekaart’. In specifieke situaties kan de gemeente hierdoor binnen aan de hand van duidelijke regels sneller en strategischer handelen op de grondmarkt. Inleiding Het huidige grondbeleid van Waddinxveen dateert uit 2019 en gaat uit van een overwegend faciliterende rol van de gemeente. Sindsdien zijn de omstandigheden gewijzigd. De druk op de woningmarkt is toegenomen, grondposities zijn schaarser geworden en nieuwe wet- en regelgeving, waaronder ‘de Didam-arresten’ en de omgevingswet, stellen aanvullende eisen. Tegelijkertijd staat de gemeente voor nieuwe en bestaande opgaven op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling en leefbaarheid. Dit maakt actualisatie van het grondbeleid noodzakelijk. De nieuwe Nota grondbeleid is gebaseerd op dynamisch grondbeleid, waarbij drie vormen worden onderscheiden: actief, actief faciliterend en faciliterend. Met dit beleid maakt de gemeente per initiatief een expliciete afweging over haar rol. Dit biedt de mogelijkheid om een actievere houding aan te nemen daar waar het echt nodig is of juist vanuit een facilitaire houding de markt kansen te bieden. Deze afweging wordt gemaakt aan de hand van een routekaart (p. 7 van de Nota), waarin onder andere grondposities, risico’s, financiële uitvoerbaarheid en capaciteit worden betrokken. De Nota bevat daarnaast een aangepaste financiële systematiek, waarbij de Algemene Reserve Grondbedrijf (hierna: ABG) wordt vervangen door een Percentage of Completion-reserve (hierna: POC-reserve) voor tussentijdse winstnemingen. Beoogd resultaat/doel Met de Nota grondbeleid Waddinxveen 2026 beschikt de gemeente over een actueel en transparant kader voor de inzet van grondbeleid. Hiermee kan de gemeente bewust keuzes maken in haar rol per ontwikkeling, beter sturen op ruimtelijke ambities uit de Omgevingsvisie Waddinxveen 2050 en het Perspectief Waddinxveen en kan zij waar nodig strategisch en slagvaardig opereren op de grondmarkt. Argumenten 1) Uitvoering collegeprogramma 2022-2026 De actualisatie van het grondbeleid geeft uitvoering aan het collegeprogramma 2022-2026, inclusief het ontwikkelen van kaders voor strategische verwervingen. Ook de uitgifte in erfpacht is als alternatieve mogelijkheid meegenomen in hoofdstuk 7 en bijlage 1 van de Nota. 2) Nieuwe wetgeving en jurisprudentie De Nota sluit aan op de Omgevingswet, het Omgevingsbesluit en de regels van de Hoge Raad over mededinging bij de uitgifte van onroerend goed (de Didam-arresten), waardoor juridische risico’s worden beperkt en transparantie wordt geborgd. 3) Dynamisch grondbeleid biedt flexibiliteit Door per initiatief een afweging te maken kan de gemeente inspelen op veranderende marktomstandigheden en bestuurlijke ambities. 4) Versterking van strategisch handelen De Nota biedt kaders voor strategische grondverwerving. Strategische verwerving is een grondverwervingsinstrument waarmee de gemeente een concurrerende en marktconforme grondpositie kan innemen. Het is een belangrijke manier waarop de gemeente haar onderhandelingspositie kan verbeteren en invloed kan uitoefenen op de richting en uitkomst van de ontwikkeling van een gebied. Aan het college wordt in uitzonderlijke gevallen een mandaat en krediet verleend, waardoor het college bevoegd is om strategisch grond te verwerven met een maximale verwervingsprijs van € 2.500.000,- per transactie. De maximale verwervingsprijs van € 2.500.000,- is gebaseerd op prijsontwikkelingen van onroerend goed en biedt voldoende handelingsperspectief. De bevoegdheid geldt slechts voor verwervingen waarbij de getaxeerde waarde conform het huidig gebruik/functie gelijk of hoger is dan de koopsom. Daarnaast moet er sprake zijn van tijdsdruk om tot een onvoorwaardelijke transactie te komen, omdat de kans voor verwerving zich maar kort voordoet (‘spoedgeval’). Er is in die gevallen geen gelegenheid om een besluit eerst aan de raad voor te leggen. De bevoegdheid geldt ook als er sprake is van een executieverkoop waarin geen voorbehoud voor de raad gemaakt mag worden én er sprake is van tijdsdruk. Hiermee krijgt het college meer slagkracht om snel te reageren op de grondmarkt en beter mee te bewegen op de veranderingen van grondpositie ten gunste van ruimtelijke doelstellingen. Het college verantwoordt in deze gevallen de aankoop achteraf aan de raad. Het college sondeert dit voornemen tot aankoop nog wel vooraf bij de woordvoerders (fractievoorzitters). Wanneer niet aan de gestelde voorwaarden wordt voldaan, dient een overeenkomst te allen tijde gesloten te worden onder het voorbehoud van goedkeuring van de raad en dient de gemeenteraad conform het budgetrecht vooraf investeringskrediet beschikbaar te stellen voor de aankoop. Kanttekeningen en risico’s 1) Meer actief grondbeleid vergroot de financiële risico’s In de nieuwe Nota wordt actief grondbeleid één van de af te wegen vormen van grondbeleid. Bij actief grondbeleid brengt de gemeente risicodragend gronden tot ontwikkeling. Hierbij zet de gemeente omwille van het maatschappelijk rendement eigen middelen in waaronder financiën, ambtelijke capaciteit en grondposities. Opgemerkt moet worden dat op basis van het beleid uit 2019 actief grondbeleid ook al mogelijk was, maar toen alleen als er sprake was van een strategisch belang. 2) Strategische verwervingen brengen risico’s met zich mee In de Nota zijn de kaders opgenomen voor strategische verwervingen. Strategische verwervingen kunnen financiële risico’s met zich meebrengen. Juist door het stellen van de kaders en de inhoud van de kaders worden deze risico’s ingekaderd. Daardoor zijn ze aanvaardbaar. 3) Mandaat kan door stijgende vastgoedprijzen ontoereikend zijn De hoogte van het mandaat in de Nota Grondbeleid sluit aan bij het mandaat uit 2022. Sindsdien zijn de vastgoedprijzen fors gestegen. Gelet op deze prijsstijgingen en de opgaven van de gemeente Waddinxveen bestaat het risico dat het mandaat in de toekomst ontoereikend is. Duurzaamheid Het nieuwe grondbeleid helpt de gemeente om een balans te vinden tussen de ruimtelijke groei en de duurzame leefomgeving en daarvoor een evenwichtige keuze te maken tussen de verschillende belangen en ambities. Financiële consequenties Het opheffen van de ABG De Algemene reserve grondbedrijf (ABG) kan worden opgeheven, omdat de ABG niet meer van voldoende omvang is om alle risico’s vanuit de grondexploitaties af te dekken. Door de afschaffing van de ABG wordt een integrale afweging van alle beschikbare middelen en risico’s binnen de gemeente mogelijk. Immers, de tekorten en risico’s van de grondexploitaties worden opgevangen door het weerstandsvermogen van de gehele gemeente, zijnde de Algemene Bedrijfsreserve Algemene Dienst (hierna: ABAD) en het begrotingssaldo. Tegelijkertijd geldt dat door de ABG op te heffen, tegenvallers binnen de grondexploitaties direct hun invloed hebben op de ABAD en daarmee in theorie van invloed kunnen zijn op andere beleidsvelden. In voorkomende gevallen had een ABG hier een dempend effect in gehad. Gerealiseerde winsten van de grondexploitaties komen, na afronding van het project, ten gunste van de ABAD. Vanwege het voorzichtigheidsprincipe en op advies van de commissie Besluit Begroting en Verantwoording (hierna: BBV) vormt de gemeente een aparte bestemmingsreserve voor tussentijdse winstnemingen uit grondexploitaties: POC- reserve. Deze nieuwe bestemmingsreserve heeft geen gewenste omvang, geen beperkte looptijd en er wordt geen rente aan deze reserve toegerekend. In tegenstelling tot de ABG is de POC- reserve een reserve met enkel de bestemming voor tussentijdse winstnemingen. De middelen hierin zijn niet vrij besteedbaar. Winsten binnen de grondexploitatie worden in de jaarrekening verwerkt als zij met voldoende zekerheid vaststaan en dus zijn gerealiseerd. Dit betekent niet dat winst pas mag worden genomen bij het afsluiten van een grondexploitatie. Voor tussentijdse winstneming geldt de POC- methode. Wanneer er gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd, kan tussentijds - naar rato van de voortgang van de grondexploitatie - winst op basis van de eindwaarde worden genomen. Stortingen vanuit de POC-reserve vinden plaats vanuit tussentijdse winstnemingen op grondexploitaties. Onttrekkingen vinden plaats als tussentijdse winstnemingen uit het verleden te hoog zijn geweest en verlaagd moeten worden. Als de grondexploitatie definitief wordt afgesloten valt het bijhorende bedrag uit deze reserve vrij naar de ABAD. De tussentijdse winstnemingen die tot en met 2025 hebben plaatsgevonden, zijn: Cumulatieve Vermeerdering Cumulatieve winstneming tot en met winstneming in 2025 (de winstneming 31/12/2025 Project 31/12/2024*) winstneming in het jaar 2024*) Centrum 0 0 0 Sleutelkwartier 0 0 0 Triangel gemeente 13.579 1.180 14.759 ’t Suyt fase II 11 749 760 De Dreef 6 -1 5 Peter Zuidlaan 98 -90 8 Noordkade Actief 0 0 0 Totaal 13.604 1.842 15.532 Aangezien de tussentijdse winstnemingen Triangel in het verleden zijn gestort in de ABAD, worden deze nu niet aan de POC-reserve toegevoegd. Gezien de winstverwachting van deze grondexploitatie en de fase waarin dit project zich bevindt, is dit vanuit het voorzichtigheidbeginsel ook niet noodzakelijk. De tussentijdse winsttoevoegingen van de overige grondexploitaties zijn gestort in de ABG. Voorgesteld wordt om dit bedrag van € 773.000,- na positieve besluitvorming door de gemeenteraad over te hevelen naar de POC-reserve. Strategische verwervingen Het mandaat voor strategische verwervingen van € 2.500.000 kan alleen worden gebruikt in die twee gevallen, zoals beschreven onder punt 4 van de argumenten, waarbij de raad niet vooraf om investeringsbudget kan worden gevraagd. Juridische consequenties Inzet grondbeleidsinstrumenten De nieuwe Nota grondbeleid gaat uit van een dynamisch grondbeleid. Zoals hiervoor al beschreven wordt daarmee de mogelijkheid geboden om per situatie/ontwikkeling een afweging te maken en daarbij passende (publiek- en/of privaatrechtelijke) grondbeleidsinstrumenten in te zetten, zoals bijvoorbeeld een voorkeursrecht, onteigening, (stedelijke) kavelruil en/of het sluiten van een anterieure overeenkomst. Mandaat strategische verwerving Bij strategische verwerving krijgt het college geen verregaande bevoegdheden anders dan omschreven in de Gemeentewet. Op grond van artikel 160 lid 1 sub d Gemeentewet is het college bevoegd om privaatrechtelijke rechtshandelingen te verrichten. Het sluiten van een koopovereenkomst valt hieronder. Wel ligt het budgetrecht bij de gemeenteraad. Het sluiten van de koopovereenkomst bij een strategische aankoop gebeurt dan ook altijd, net zoals bij andere aankopen, onder voorbehoud van goedkeuring door de gemeenteraad. Hierdoor kan het college voor bepaalde situaties het mandaat gebruiken om snel en strategisch te handelen. Didam-arresten In de Nota grondbeleid is rekening gehouden met veranderende wet- en regelgeving, waaronder met de zogenoemde Didam-arresten van de Hoge Raad in 2021 en 2024 over de wijze van uitgifte van onroerend goed door overheden (zie onder meer p. 24, 36 en 37 van de Nota). Participatie en communicatie De Nota geeft de interne kaders weer voor het grondbeleid. Participatie is hierdoor niet van toepassing. Na besluitvorming door de raad wordt de Nota op de hiervoor gebruikelijke weg gepubliceerd via officiële bekendmakingen in het Gemeenteblad. Uitvoering/vervolg Na vaststelling en publicatie treedt de Nota in werking. Gelijktijdig worden de volgende documenten ingetrokken:  Nota grondbeleid Waddinxveen 2019 (bijlage 2) inclusief het Addendum 2022 (bijlage 3);  Beleidsregels Afwijkingen Grondexploitaties 2009 (bijlage 4); en  Nota winstneming en afroming Grondbedrijfsfunctie Waddinxveen 2007 (bijlage 5). Bijlagen 606839 – Bijlage 1. Nota grondbeleid Waddinxveen 2026 575136 – Bijlage 2. Nota grondbeleid Waddinxveen 2019 575282 – Bijlage 3. Raadsvoorstel Addendum Nota Grondbeleid 2022 575137 – Bijlage 4. Beleidsregels Afwijkingen Grondexploitaties 2009 575138 – Bijlage 5. Nota winstneming en afroming Grondbedrijfsfunctie Waddinxveen 2007 Raadsbesluit De raad van de gemeente Waddinxveen, gelezen het voorstel van Burgemeester en wethouders d.d. 15 september 2026 besluit: 1. De Nota grondbeleid Waddinxveen 2026 (bijlage 1) vast te stellen en daarmee te kiezen voor dynamisch grondbeleid. 2. De Nota grondbeleid Waddinxveen 2026 in werking te laten treden met ingang van de datum van publicatie. 3. De Nota grondbeleid Waddinxveen 2019 (bijlage 2) inclusief Addendum uit 2022 (bijlage 3), Beleidsregels Afwijkingen Grondexploitaties 2009 (bijlage 4) en Nota winstneming en afroming Grondbedrijfsfunctie Waddinxveen 2007 (bijlage 5) in te trekken na inwerkingtreding van de Nota grondbeleid Waddinxveen 2026. 4. Het college voor twee uitzonderingsgevallen, onder de in de Nota grondbeleid opgenomen voorwaarden, mandaat te verlenen voor strategische verwervingen tot een maximum van € 2.500.000 per transactie, waarbij het college ieder voornemen tot aankoop vooraf bij de woordvoerders sondeert. 5. Een Percentage of Completion-reserve (POC) in te stellen en deze te voeden met de tussentijdse winstnemingen die in het verleden zijn gedaan voor ‘t Suyt fase 2 (€ 760.000), De Dreef (€ 5.000), en Peter Zuidlaan (€ 8.000). 6. De Algemene Reserve Grondbedrijf (ABG) op te heffen en het saldo (na toevoeging aan de POC) van €4.482.046 over te hevelen naar de Algemene Bedrijfsreserve Algemene Dienst (ABAD). Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Waddinxveen in zijn openbare vergadering van 14 oktober 2026. de griffier de voorzitter (mr. F.W. van der Dussen) (drs. E.J. Nieuwenhuis)