Raadsvoorstel Vaststellen wijziging omgevingsplan Europakwartier Oost

Raadsvoorstel gemeente IJsselstein _______________________________________________________________________ Agendapunt: Vaststellen wijziging omgevingsplan Europakwartier Oost Zaaknummer: 385451 Programma: wonen en ruimte Commissie: Ruimte Portefeuillehouder: Bas van Rooijen Onderdeel van: Europakwartier-Oost Informatie bij: Team Ruimte en Projecten _______________________________________________________________________________ Onderwerp Vaststellen wijziging omgevingsplan Europakwartier Oost. Samenvatting Voor de locatie Europakwartier Oost is een omgevingsplan opgesteld. Hierbinnen zijn maximaal 134 woningen toegestaan opgedeeld in 3 ontwikkel- en realisatiefases. Het ontwerp omgevingsplan heeft voor 6 weken ter inzage gelegen waarop zienswijzen zijn ingediend. Deze zienswijzen zijn verwerkt in een reactienota. Het is nu aan uw raad om de reactienota en het omgevingsplan vast te stellen. _______________________________________________________________________ Voorstel 1. De Nota van beantwoording zienswijzen en Staat van wijzigingen ontwerp omgevingsplan Europakwartier Oost vaststellen ; 2. Het omgevingsplan Europakwartier Oost gewijzigd vaststellen ; 3. De beeldkwaliteitseisen conform artikel 4. 19 van de Omgevingswet als , beleidsregel vaststellen als aanvulling op de Welstandsnota. Aanleiding voor dit voorstel In maart 2022 heeft uw gemeenteraad de Nota van Uitgangspunten voor Europakwartier Oost vastgesteld. In 2023 heeft uw raad de grondexploitatie Europakwartier-Oost vastgesteld. Daarmee is een begin gemaakt met de ontwikkeling van deze locatie. De voorgenomen ontwikkeling ziet toe op een ontwikkeling van een nieuwe woonbuurt met maximaal 134 woningen opgedeeld in 3 fases. De 3 fases betreffen: fase 1: het realiseren van maximaal 42 sociale huurappartementen in het noordwesten van het plangebied. Fase 2: ruimte voor maximaal 80 appartementen in gestapelde vorm. Fase 3: maximaal 12 twee-onder-één-kapwoningen parallel aan de woningen aan de Noorwegenlaan. Centraal gelegen tussen de bebouwingsclusters zal een groene hof of collectieve binnentuin worden gerealiseerd. De binnentuin kan geheel of gedeeltelijk worden voorzien van een (half)verdiepte parkeervoorziening. Aansluitend op de bestaande groenstructuren en de huidige invulling van het plangebied wordt een landschapspark langs de randen van het plangebied mogelijk gemaakt. Pagina 1 van 6 Tijdelijk Omgevingsplan Bestemmingsplan 'Noordoost' – Het perceel ligt binnen het tijdelijk deel van het Omgevingsplan in het bestemmingsplan , 'Noordoost' dat op 8 mei 2013 is vastgesteld. Op deze gronden kent het plangebied deels , de bestemming ‘groen’. Daarnaast geldt in het zuiden van het plangebied de bestemming ‘verkeer’. Ook kennen enkele gronden in het gebied de bestemming ‘water. Centraal in het plangebied ligt een woonbestemming met een bouwvlak voor één woning , (Utrechtseweg107). Aangrenzend aan deze woonbestemming ligt ook de bestemming ‘tuin’. Verder valt het plangebied binnen het paraplubestemmingsplan ‘wooneenheden , premantelzorg en kruimelgevallen’ en het paraplubestemmingsplan ‘parkeernormen IJsselstein’. Binnen het tijdelijk deel van het omgevingsplan is het realiseren van deze ontwikkeling niet mogelijk. Daarom is het nodig om het tijdelijke Omgevingsplan te wijzigen. Omgevingswet/Ontwerpwijziging Omgevingsplan We hebben met de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 een van rechtswege tijdelijk omgevingsplan. De nu voorliggende ontwikkeling is een wijziging van dit tijdelijk deel naar een definitief omgevingsplan. , We hebben een casco omgevingsplan. Hierin is ontwikkelhoofdstuk 20 opgenomen. Artikel 20. 2 zal gevuld worden met regels voor Europakwartier Oost. Deze regels volgen het casco Omgevingsplan waardoor deze op termijn goed te integreren is in het integrale , omgevingsplan. In de regels zijn de gebiedstypen ‘woongebied’ en ‘Groen en water’ aangewezen. Ter inzage Gezien het feit dat de ontwikkeling niet passend is binnen het tijdelijk deel van het omgevingsplan is het ontwerp omgevingsplan gepubliceerd en voor een periode van 6 weken ter inzage gelegd. Het ontwerp omgevingsplan heeft van 5 februari tot en met 18 maart 2026 ter inzage gelegen. Hierop zijn 11 zienswijzen ingediend. Hogere waarden geluid Voor de Weg der Verenigde Naties (N210) zijn nog geen geluidproductieplafonds vastgesteld. Dit betekent dat het geluid van deze weg bij de nieuwe woningen aan de Wet geluidhinder moet voldoen. Hiervoor is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidbelasting op de gevels. Uit dit onderzoek blijkt dat het geluidniveau op de gevels van woningen binnen het plangebied vanwege het wegverkeer op de N210 hoger is dan , , de wettelijke voorkeurswaarde die vanuit de Wet geluidhinder moet worden nagestreefd. De Wet geluidhinder biedt de mogelijkheid om onder voorwaarden ontheffing te verlenen , , van deze voorkeurswaarde en hogere waarden toe te staan op de gevels van de woningen. Hiervoor heeft het ontwerp besluit van 26 februari tot en met 8 april 2026 ter inzage gelegen. Hierop zijn 6 zienswijzen ingediend. De volgende stap is het ontwerp omgevingsplan te laten vast te stellen door uw raad. Het hogere grenswaarden besluit is reeds vastgesteld door het college. _______________________________________________________________________________ Relevante eerdere besluiten/besluitgeschiedenis Vaststelling Nota van Uitgangspunten Pagina 2 van 6 Wettelijk kader of beleidskader In artikel 2. 4 van de Omgevingswet is opgenomen dat de gemeenteraad voor het gehele grondgebied van de gemeente één omgevingsplan vaststelt waarin regels over de fysieke leefomgeving worden opgenomen. Alternatieven Het is mogelijk om het omgevingsplan voor het ontwikkelhoofdstuk 20. 2 niet vast te stellen. Hiermee kan de ontwikkeling echter geen doorgang vinden. Gezien het feit dat er wordt voldaan aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties zien wij geen , reden om het omgevingsplan niet vast te stellen. Argumenten Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties In de Omgevingswet is bepaald dat bij nieuwe ontwikkelingen aangetoond moet worden dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Daarbij wordt rekening gehouden met bijvoorbeeld de beleidskaders vanuit onder andere het Rijk provincie Utrecht en de gemeente. Daarnaast worden de effecten op de fysieke , leefomgeving inzichtelijk gemaakt door in te gaan op de verschillende milieuaspecten zoals bodem flora- en fauna en archeologie. In vergelijking met het vorige recht is ETFAL , het vervolg op het criterium van een ‘goede ruimtelijke ordening’ uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Ten aanzien van de milieuaspecten heeft met de Omgevingsdienst Regio Utrecht afstemming plaatsgevonden. Vanuit de milieu- en omgevingsaspecten is het plan uitvoerbaar is. Dit is onder andere toegelicht in de bijgevoegde motivering aan dit voorstel waarin is aangetoond dat er sprake is van ETFAL. De gewenste beeldkwaliteit is vastgelegd Voor voorliggend plan is in de Nota van Uitgangspunten een stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan opgesteld. Dit is voorgelegd aan de Commissie Ruimtelijke kwaliteit en akkoord bevonden. Dit beeldkwaliteitsplan zal bij de vaststelling van het omgevingsplan als beleidsregel conform art. 4. 19 Omgevingswet als aanvulling op de Welstandsnota worden vastgesteld. Participatie Ten behoeve van de Nota van uitganspunten heeft een participatietraject plaatsgevonden om omwonenden en andere geïnteresseerden te informeren over de voorgenomen planontwikkeling. Verder is de gemeente met de bewoners aan de Noorwegenlaan in een vroeg stadium al in overleg gegaan om de gehuurde gronden die tot het plangebied behoren terug te kopen. Met dit participatietraject is voldaan aan de motie en toezegging van 3 februari 2022. Op 13 oktober 2025 heeft er een inloopavond plaatsgevonden voor alle omwonenden , waar het concept omgevingsplan op borden is gepresenteerd. Er konden opmerkingen worden geplaatst. Deze opmerkingen zijn inmiddels voorzien van een reactie en teruggekoppeld. Het grootste punt van aandacht blijkt mobiliteit. Voor wat betreft parkeren voldoet het plan aan de parkeernorm en is er een overschot. Tevens is naast het verkeersonderzoek dat al was uitgevoerd en waaruit bleek dat de omgeving de ontwikkeling aan kan een extra onderzoek uitgevoerd. De onderzoeksresultaten die , opnieuw aantoonde dat er geen belemmeringen zijn zijn in een bijeenkomst van 30 juni , 2026 teruggekoppeld. Hierop zijn een aantal verkeersmaatregelen toegezegd. Dit is op basis van de onderzoeken niet strikt noodzakelijk maar zien we op basis van het , participatietraject als een extra maatregel richting omwonenden. Pagina 3 van 6 Ook zijn we met de IJVO in gesprek over een oplossing voor de opslag van hun materiaal , dat nu wordt opgeslagen op een plek aan de Utrechtseweg in het plangebied. Dit worden opgepakt als los project. Tenslotte blijven we in overleg met de GPIJ en omwonenden over het inrichten van het toekomstige openbare gebied van het projectgebied. Dit participatietraject op deze onderdelen zetten we graag voort met de direct belanghebbenden waaronder GPIJ en omwonenden in de loop van 2026. Kanttekeningen en / of risico’s Verkoop Utrechtseweg 107 De aankoop van de Utrechtseweg 107 is nog niet afgerond. Dit kan een risico in tijd vormen voor fase 2 en 3. Opslag IJVO Op dit moment heeft de IJVO haar opslag op dit terrein. Parallel aan de wijziging van het omgevingsplan wordt de locatie van de Kwekerij onderzocht. Tuinen Noorwegenlan De bewoners van de Noorwegenlaan is aangeboden om gronden aan te kopen aan de achterzijde van hun perceel grenzend aan fase 3 (twee-onder-één kapwoningen). , Inmiddels is een koopovereenkomst aan deze bewoners aangeboden. _______________________________________________________________________ Uitvoering Kosten De gemeente is eigenaar van bijna alle de gronden. De verwerving van de gronden rondom Utrechtseweg 107 in die zin dat er voorkeursrecht is gevestigd. Mogelijk moet hier een onteigeningsprocedure worden opgestart. Dit traject loop separaat. De gemeente stelt een projectexploitatie op. Na het gunnen van de ontwikkeling aan een marktpartij zal een overeenkomst worden gesloten. In de overeenkomst zal worden opgenomen dat de financiële risico’s voor de ontwikkeling bij de ontwikkelaar zullen komen te liggen. Het plan wordt hiermee financieel uitvoerbaar geacht. Planning Na vaststelling zal het omgevingsplan worden gepubliceerd. Er staat vervolgens een beroepstermijn over van 6 weken. Afhankelijk van of er beroep wordt ingesteld. Het besluit treedt in werking 4 weken na de bekendmaking van het definitieve besluit. Duurzaamheid n. v. t. Participatie Zie onder ‘argumenten’ Communicatie Het vastgestelde omgevingsplan zal worden gepubliceerd in het Gemeenteblad en Het Kontakt. De stukken zijn vervolgens inzichtelijk op 'regels op de kaart’ en op de Pagina 4 van 6 gemeentepagina op onze website. Hiertegen kan beroep bij de Raad van State worden aangetekend. Indieners van de zienswijze krijgen hierover bericht. Evaluatie n. v. t. _______________________________________________________________________ Bijlagen Bijlage 1 Nota van uitgangspunten december 2021 , Bijlage 2 BKP mei 2024 , Bijlage 3 Quickscan ecologie 17 december 2024 Bijlage 4 Nader ecologisch onderzoek utrechtseweg 107 13 januari 2026 , Bijlage 5 Stikstofdepositie 4 november 2025 , Bijlage 6 Archeologische voorzonderzoek 19 februari 2025 Bijlage 7 Verkennend booronderzoek archeologie 7 juli 2025 , Bijlage 8 Geluidonderzoek 17 november 2025 Bijlage 9 Verkeersonderzoek 2 juli 2025 Bijlage 10 Verkennend bodemonderziek Noorwegenlaan 6 februari 2025 Bijlage 11 Nader bodemonderzoek utrechtseweg 107 6 februari 2025 , Bijlage 12 Aanvullend bodemonderzoek noorwegenlaan/utrechtseweg 27 mei 2025 Bijlage 13 Ontwerpbesluit hogere Waarden 8 januari 2026 Bijlage 14 Vastlegging gezamenlijke geluidbelasting 17 november 2025 Bijlage 15 TrafficDesign onderzoek verkeerseffecten 29 april 2026 Bijlage 16 Reacties nota zienswijzen en nota van wijzigingen Bijlage 17 Omgevingsplan Europakwartier Oost Pagina 5 van 6 De raad van de gemeente IJsselstein ; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 21 juli 2026 zaaknummer , 385451. BESLUIT: 1. De Nota van beantwoording zienswijzen en Staat van wijzigingen ontwerp omgevingsplan Europakwartier Oost vast te stellen ; 2. Het omgevingsplan Europakwartier Oost gewijzigd vast te stellen ; 3. De beeldkwaliteitseisen conform artikel 4. 19 van de Omgevingswet als , beleidsregel vast te stellen als aanvulling op de Welstandsnota. Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente IJsselstein , gehouden op 8 oktober 2026 de griffier de voorzitter , , Arnout J. O. van Kooij MMC Ester Weststeijn Pagina 6 van 6