Amendement A Herenweg 119

Motivering gemeenteraad Kaag en Braassem Negatief advies BOPA Herenweg 119, Rijnsaterwoude 21 september 2026 Deze motivering behoort bij raadsbesluit d.d. 21 september 2026, getiteld “Raadsbesluit Verzwaard adviesrecht BOPA Herenweg 119, Rijnsaterwoude”. Zaaknummer: 799431 Op 24 november 2025 heeft het college de omgevingsvergunning verleend voor het realiseren van in totaal tien appartementen in het pand op Herenweg 119 in Rijnsaterwoude. Tegen de verleende vergunning zijn negen bezwaarschriften ingediend. De bezwaarschriftencommissie concludeerde in haar advies dat bij nader inzien het verzwaard adviesrecht van de gemeenteraad wel van toepassing was. De raad heeft kennisgenomen van de vergunningstukken (onderbouwing, tekeningen en bijlagen), van de ingediende bezwaren, het advies van de bezwaarschriftencommissie en van de anterieure overeenkomst die met initiatiefnemer is gesloten. Het voorstel is besproken tijdens de Hoorzitting Ruimtelijke Ontwikkeling op 7 september 2026 en in de raadsvergadering van 21 september 2026. Tijdens de raadsvergadering heeft de raad tegen het voorstel gestemd. In dit document benoemen wij, de gemeenteraad, de argumenten die voor ons de reden zijn geweest om ten aanzien van de aangevraagde buitenplanse omgevingsplanactiviteit een negatief advies uit te brengen. Wij achten onvoldoende aangetoond dat het initiatief leidt tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Parkeren en verkeersveiligheid Het voornaamste argument is de situatie die zal ontstaan in de openbare ruimte wanneer alle appartementen zijn gerealiseerd en worden bewoond. Hoewel de door het college gebruikte salderingssystematiek – waarbij de parkeerbehoefte van de bestaande functie wordt afgezet tegen die van de toekomstige functie – volgens de Herziening Nota Parkeernormen 2018 toegepast mag worden, achten wij onvoldoende onderbouwd dat in dit geval daadwerkelijk sprake zal zijn van een afname van de parkeerbehoefte. Het college gaat uit van een bestaande parkeerbehoefte van 21 parkeerplaatsen tegenover 17 parkeerplaatsen in de toekomstige situatie. Die 21 parkeerplaatsen zijn gebaseerd op acht kamers van een 3-sterrenhotel, 50% van de parkeerbehoefte van een restaurant van 194 m² bvo (bruto vloeroppervlak) en de bestaande woning. Naar onze mening is onvoldoende onderbouwd dat deze uitgangspunten een realistische en objectief vast te stellen bestaande parkeerbehoefte opleveren. Zo is niet gemotiveerd waarom voor het hotel specifiek is uitgegaan van een 3-sterrenhotel en waarom binnen de toepasselijke bandbreedte het gemiddelde is gehanteerd. Ook is onvoldoende inzichtelijk gemaakt waarom naast de parkeerbehoefte van het hotel een afzonderlijke parkeerbehoefte voor een restaurant van 194 m² moet worden meegenomen. Uit de stukken blijkt niet in welke verhouding de restaurantfunctie tot het hotel stond, welk deel van het restaurant daadwerkelijk door andere bezoekers dan hotelgasten werd gebruikt en waarop de toegepaste correctie van 50% is gebaseerd. Het is op basis van de stukken bijvoorbeeld ook denkbaar dat het restaurant geheel of grotendeels ten dienste stond van de hotelgasten. De parkeernota kent voor gecombineerde functies juist een systematiek waarbij rekening wordt gehouden met dubbelgebruik en aanwezigheidspercentages. Dat verschil is voor de uitkomst aanzienlijk. Ter illustratie: indien destijds sprake zou zijn geweest van een 2-sterrenhotel en het aanwezige restaurant uitsluitend ten dienste stond van de hotelgasten, zou voor de acht hotelkamers op basis van de gemiddelde norm een parkeerbehoefte van 3,4 parkeerplaatsen volgen. Zelfs wanneer daarnaast de door het college gehanteerde 1,9 parkeerplaats voor de woning wordt meegenomen, bedraagt de bestaande parkeerbehoefte in dat scenario afgerond zes parkeerplaatsen. Tegenover een toekomstige parkeerbehoefte van afgerond zeventien parkeerplaatsen resteert dan een toename van elf parkeerplaatsen. Nu op eigen terrein slechts in één parkeerplaats wordt voorzien, zouden in dat scenario nog tien parkeerplaatsen overeenkomstig de Herziening Nota Parkeernormen 2018 moeten worden opgevangen. Dit voorbeeld is niet bedoeld als vaststelling dat de voormalige parkeerbehoefte daadwerkelijk vijf parkeerplaatsen bedroeg. Het illustreert juist dat de conclusie dat sprake is van een afname van 21 naar 17 parkeerplaatsen in hoge mate afhankelijk is van aannames over de voormalige hotel- en restaurantfunctie die op basis van de voorliggende stukken onvoldoende objectief zijn onderbouwd. Dat klemt temeer omdat het pand inmiddels al meerdere jaren niet meer als hotel en restaurant in gebruik is. De voormalige parkeerbehoefte kan daardoor niet zonder meer uit de huidige feitelijke situatie worden afgeleid. Juist dan moet voldoende objectief worden onderbouwd welke functies daadwerkelijk aanwezig waren, hoe deze zich tot elkaar verhielden en welke zelfstandige parkeerbehoefte daaraan kon worden toegerekend. Dit sluit aan bij de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 26 maart 2025, ECLI:NL:RVS:2025:1313. De Afdeling overweegt in rechtsoverweging 6.5 dat bij saldering de parkeerbehoefte in de bestaande situatie in zekere mate objectief moet worden vastgesteld. Bij een functiewijziging moet bovendien worden gemotiveerd hoe rekening is gehouden met het gegeven dat de parkeerbehoefte van de bestaande en nieuwe functie op verschillende momenten van de dag kan ontstaan. Een onvoldoende onderbouwde vergelijking van de oude en nieuwe normatieve parkeerbehoefte volstaat daarom niet. Immers is er in het geval van Herenweg 119 ook sprake van verschillende momenten van de dag waarop de parkeerdruk plaatsvindt (restaurant vs. appartementen). Wij zijn daarom van mening dat op basis van de voorliggende stukken onvoldoende is aangetoond dat de bestaande parkeerbehoefte daadwerkelijk 21 parkeerplaatsen bedroeg en dat de toekomstige parkeerbehoefte van 17 parkeerplaatsen volledig daartegen kan worden gesaldeerd. Dat is van belang omdat volgens de Herziening Nota Parkeernormen 2018 de na saldering resterende parkeerbehoefte bij een functiewijziging in beginsel op eigen terrein moet worden ondergebracht. Indien dat niet mogelijk is, kan slechts onder de in het beleid genoemde voorwaarden in de openbare ruimte worden gecompenseerd. Wij zijn van mening dat daarbij ook de feitelijke situatie ter plaatse niet buiten beschouwing kan blijven. Het pand aan de Herenweg 119 is al enkele jaren niet meer als horecagelegenheid in gebruik, terwijl in de huidige situatie door omwonenden reeds parkeerdruk wordt ervaren. Een bezoek aan de locatie laat zien dat de mogelijkheden om aanvullende parkeerplaatsen op eigen terrein of in de directe openbare ruimte te realiseren zeer beperkt zijn. Wij baseren het negatieve advies niet op de verplichting voor initiatiefnemer om een eventueel bestaand parkeerprobleem op te lossen. De raad acht echter onvoldoende onderbouwd dat de ontwikkeling geen aanvullende parkeerbehoefte veroorzaakt. Daardoor is onvoldoende verzekerd dat de parkeerbehoefte die rechtstreeks uit het plan voortvloeit, overeenkomstig de parkeernota wordt opgevangen. Daarbij komt dat een eventuele toename van het aantal geparkeerde auto's de verkeersveiligheid op de Herenweg negatief kan beïnvloeden. De Herenweg betreft ter hoogte van nummer 119 een relatief smalle weg waarbij tevens langs de weg wordt geparkeerd. Zolang niet voldoende is onderbouwd welke aanvullende parkeerbehoefte de ontwikkeling veroorzaakt en op welke wijze daarin overeenkomstig het gemeentelijke parkeerbeleid wordt voorzien, achten wij onvoldoende gewaarborgd dat de ontwikkeling uit het oogpunt van parkeren en verkeersveiligheid leidt tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Woonkwaliteit en gebruiksintensiteit De appartementen vallen nagenoeg allemaal binnen het sociale huursegment en variëren in omvang van circa 31 m² tot 105 m². Hoewel niet op voorhand kan worden vastgesteld hoeveel personen de woningen uiteindelijk zullen bewonen, kan de huishoudensamenstelling gedurende de bewoning veranderen, bijvoorbeeld door samenwonen of gezinsuitbreiding. Wij vinden het daarom van belang om bij de beoordeling niet alleen te kijken naar de afzonderlijke woningen, maar ook naar de woonkwaliteit en de gebruiksintensiteit van het perceel als geheel. Daarbij wordt voor de appartementen ingezet op een gezamenlijke buitenruimte in plaats van afzonderlijke tuinen of balkons. Voor nieuwbouwwoningen bepaalt artikel 4.175 Bbl als uitgangspunt dat een woning moet beschikken over een niet-gemeenschappelijke buitenruimte van ten minste 4 m². Alleen bij woningen met een gebruiksoppervlakte van maximaal 50 m² kan onder voorwaarden worden volstaan met een gemeenschappelijke buitenruimte. Omdat hier sprake is van de functiewijziging van een bestaand gebouw, geldt deze nieuwbouweis echter niet rechtstreeks. Bij functiewijziging gelden in beginsel de eisen voor bestaande bouw en voor bestaande woningen bestaat geen verplichting om alsnog balkons of andere buitenruimten te realiseren. De nieuwbouweisen kunnen daarbij wel als richtlijn dienen voor de beoordeling van de kwaliteit van het plan. Het ontbreken van een afzonderlijke buitenruimte bij de grotere appartementen vormt daarom op zichzelf geen reden om te concluderen dat niet aan het Bbl wordt voldaan. Wel vinden wij het relevant dat bij een ontwikkeling met tien woningen volledig wordt teruggevallen op één gezamenlijke buitenruimte. In diezelfde ruimte moet bovendien plaats worden geboden aan 30 afvalcontainers. Het college heeft daarvoor een oppervlakte van 6 bij 1,8 meter gereserveerd, terwijl de exacte inrichting nog nader moet worden bepaald. Wij achten daarom onvoldoende inzichtelijk welk gedeelte van deze buitenruimte uiteindelijk daadwerkelijk als kwalitatief bruikbare verblijfsruimte voor de bewoners resteert en hoe de verschillende functies binnen deze relatief beperkte buitenruimte zich tot elkaar verhouden. Dit aspect betrekken wij, mede gelet op het aantal woningen en de omvang van een deel van de appartementen, bij onze beoordeling van de woonkwaliteit en de evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Conclusie Beoordeeld moet worden of de buitenplanse omgevingsplanactiviteit voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Bij die beoordeling moeten de betrokken belangen en de gevolgen voor de fysieke leefomgeving in samenhang worden afgewogen. Voor een BOPA geldt dat de vergunning alleen kan worden verleend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Naar onze mening is daarvan in dit geval onvoldoende sprake. Zoals hiervoor is toegelicht, is onvoldoende objectief onderbouwd dat de parkeerbehoefte in de bestaande situatie daadwerkelijk 21 parkeerplaatsen bedroeg en dat de toekomstige parkeerbehoefte van 17 parkeerplaatsen volledig kan worden gesaldeerd. Daarmee is ook onvoldoende gewaarborgd dat een eventuele aanvullende parkeerbehoefte overeenkomstig het gemeentelijke parkeerbeleid kan worden opgevangen zonder deze af te wentelen op de openbare ruimte. Daarbij betrekken wij de bestaande parkeerdruk, de beperkte ruimte op en rond het perceel en de mogelijke gevolgen voor de verkeersveiligheid op de Herenweg. Daarnaast hebben wij de woonkwaliteit en de gebruiksintensiteit van het perceel meegewogen. Daarbij vinden wij met name van belang dat voor tien woningen wordt ingezet op een gezamenlijke buitenruimte, terwijl in diezelfde ruimte ook plaats moet worden geboden aan 30 afvalcontainers. Naar ons oordeel is onvoldoende inzichtelijk gemaakt welk gedeelte van die buitenruimte uiteindelijk daadwerkelijk als kwalitatief bruikbare buitenruimte voor de bewoners resteert. Gelet op deze omstandigheden, in onderlinge samenhang bezien, achten wij onvoldoende gewaarborgd dat het plan voor tien appartementen aan de Herenweg 119 leidt tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Om die reden hebben wij een negatief advies uitgebracht. ***** Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Kaag en Braassem gehouden op 21 september 2026. de griffier, de voorzitter, {{esl:Signer1:Capture:size(200,100)}} {{esl:Signer2:Capture:size(200,100)}} T.P. Scherpenzeel A. Heijstee-Bolt